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房地产投资信托基金(REITs)

房地产投资信托基金的英语简称叫做REITs,意为Real Estate Investment Trusts。今天这篇文章就来为大家普及一下有关该金融产品的知识。

作为一个门外汉,我们可以这么理解房地产信托基金。假设政府宣布,在接下来的二十年将大力开发东海某个小岛(我们就叫它桃花岛吧)的旅游业。可以预见的,将会有越来越多的游客去该岛上观光,购物和消费。因此,在岛上靠近沙滩的幽静处建造一个度假酒店,可能会有不错的生意。

很多人都想投资桃花岛的酒店。但是建造一座豪华的五星级酒店需要很大的初期投资。同时,在酒店建成之后,也需要专业化的团队去进行管理。作为一个资金量十分有限的个人投资者,他是很难实现自己投资这种高档酒店的愿望的。房地产投资信托的诞生,就能巧妙的解决这个问题。

不同类型的房地产信托的结构不太一样,我这里举一个比较简单的例子帮助大家理解这个概念。

上图显示的是一个比较简单的房地产信托基金(REITs)的组织结构。在图的正中央是房地产信托(REITs)。该信托基金的资金来自于基金持有人(股东)。信托基金会指定一个REITs管理公司。管理公司相当于一个基金经理,其工作是管理该房地产信托基金,并向其股东征收管理费。

通过REITs,管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广,可以是住宅房产(比如公寓),零售房产(比如购物大厦),商务办公楼,酒店,厂房和仓库,等等。

如果管理得当,这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报(比如租金)。在扣除了相关的费用后,REITs会向股东定期发放分红。

一般来说REITs的分红率要比普通股票高。这主要是因为在政府的规章制度里,REITs和房地产公司的最大区别之一就是分红率的高低。以新加坡政府的法律为例,如果新加坡注册的REITs想要享受到政府相关的减免税好处,那么它每年就需要以红利的形式派发至少90%的净利。如果派发的红利不到净利的90%,那么该实体就会被归类为房地产公司股票,而非REITs,也无法享受红利不上所得税的好处。由于REITs派发的红利比较高,因此颇受那些喜欢定期收到现金流的投资者的欢迎。


上图显示的是美国REITs在过去15年的平均分红率(上图红线)以及同期美国10年期国债的年利率(上图蓝线)。大致来讲,两者有正相关关系。也就是说,当一个经济体的利率比较高的时候,REITs的分红也比较高。反之亦然。2008年金融危机期间,这一规律被打破,主要原因是REITs的价格发生大跳水,因此分红率一下子窜了上来。

目前(2017年4月),美国的REITs分红率平均为4.1%左右,比十年期的国债利率(2.3%)要高一些。一些年纪比较大的投资者,倾向于从投资中每季度定期领取现金红利,那么REITs就是一个可以考虑的投资标的。


从世界范围来讲,REITs最先在1960年代在美国出现,澳大利亚在1971年推出了当地第一个REITs。而在亚洲地区,我们则需要等到21世纪才开始有REITs上市交易。

2016年8月,标准普尔公司宣布将REITs归类为一个新的行业(GICS中第11个行业)。在这一变化被实施后,我们应该会看到更多的REITs以及追踪REITs的ETF上市,给予投资者更多的投资选择。

从中国投资者的角度来看,去投资海外的REITs,主要有以下一些好处:

1)投资门槛低。一般来说,传统意义上的房地产投资所需要的资金额都比较大。在任何一个大城市,一套两室一厅,或者三室一厅,至少需要几十万美元,往上的话几乎没有上限。而如果我们购买REITs的话,几百或者几千美元都可以实现。

2)多元分散。如果我们在海外购买一套房子,那么该房子的价值很大程度上取决于当地的经济,房子周围的环境以及房子本身的维护程度。有很多微观因素会直接影响房子的价格,比如该居住区的学校质量,治安环境,邻居素质,交通便利等等。

但是如果投资大型的REITs或者追踪房地产指数的REITs ETF,那么投资者就可以通过多元分散把这些“非系统风险”分摊掉。在REITs和REITs Index ETF在被发明以前,普通个人投资者无法实现这样的多元分散。

3)对冲股票风险。从资产配置角度来说,REITs追踪的是房地产市场,对于投资者来说可以对冲股票类资产的风险。


上图显示的是过去20年(1996-2015)美国的房地产价格指数(上图白线)和股票价格指数(上图黄线)的历史。在这20年间,两者的价格波动相关系数为0.5左右。在一个多元分散的资产组合中,同时包括股票和REITs有助于投资者降低风险。

4)省去管理时间。有过投资房产经验的朋友都知道,在买好了房子之后,远远不是结束,而只是开始。一般来所,我们都不希望房子空关着,总想把房子租出去以获取一些租金收入。但是如果房子是在海外,那么这个过程相对来说就会比较复杂。有兴趣的房客可能需要来看房,房客和房东最好见面并协商租借条例,有时候房子里的电器或者马桶还会坏掉。而如果碰到不靠谱的房客,轻则拖欠租金,重则吸毒卖淫。这些都是令房东十分头疼的事情。

购买REITs,相当于雇佣专业的物业公司去管理这些房产,可以省去房东很多麻烦。当然,天下没有免费的午餐。REITs投资者也需要付出一定的成本来雇佣这些专业的服务。

5) 流动性强。在任何一个国家,买卖房地产都需要花费不少周折。从挑选房子开始,我们就需要找中介,花时间去做尽职调查,然后确定银行估值和贷款,再请律师完成相关文件。在我们想要卖房子的时候,花的时间会更长。一般来说,能够在3-6个月内卖掉一套房是属于非常顺利的。

但是如果购买REITs,或者REITs index ETF,投资者就像交易股票一样,可以在市场开放的时候随时买进卖出,要比真正交易一套房子方便很多。

以先锋集团(Vanguard)的REITs ETF,VNQ为例。该ETF中包括各种不同的REITs,有商业地产,住宅地产,多元化地产和特别地产。

当然,任何硬币都有两面。中国投资者投资REITs也会有一些潜在的缺点:

1)购买任何一个REITs,就相当于购买一支公司股票,因此需要做一定的尽职调查。如果投资者对于购买的标的不熟悉,那就相当于“瞎买瞎卖”,自然带有一定风险。当然,要降低这类风险,也可以购买REITs指数基金,这样就可以避免在单个REITs上栽跟头的风险。

2)REITs相当于股票,在证券交易所上上市,因此其价格每天都会有上下波动。一些风险承受能力不强的投资者,在REITs跟着股票大盘价格一起下跌时,其“小心脏”可能会受不了。

值得一提的是,REITs到最后的价格波动幅度和事实上的房地产是类似的,但我们很多人在平时感觉不到房地产的价格波动。主要原因在于,我们的房屋并没有在证券交易所上市,没有人去每天给我们的房屋估价。很多房地产价格指数的更新周期为每季度,甚至每半年,因此其中很多月内的价格波动被掩盖了。

接下来向大家分享一些规模比较大的REITs指数基金。


在上图中,我挑选列举了一些规模比较大的REITs ETF。目前交易比较活跃的REITs ETF大多限于美国和欧洲市场。如果我们想要购买美国的REITs,那么可以考虑最便宜的SCHH和VNQ。这两支REITs都很便宜,其中VNQ的资金管理规模更大。RWR和IYR也是覆盖美国的REITs ETF,其规模也很不错,但是费率要相对高一些。

如果想要跨出美国,那么投资者也可以考虑购买VNQI。这支ETF的费率相当便宜。覆盖欧洲的REITs ETF还有IPRP和IFEU,也都可以考虑。

在2008年发生金融大海啸的时候,美国的房地产泡沫破裂,因此REITs的价格大跌。但是在这之后,REITs的价格也开始快速反弹。

纵观过去16年(2000-2016),即使包括2008年金融危机房地产大跌的时段,REITs累计的投资回报(每年12%)还是非常高,比垃圾债券(8%)和股票(4%)都要来的好。

当然,过去的历史回报不代表将来,投资者应该防止自己陷入“后视镜偏见”的陷阱。从资产多元配置的角度来讲,一个投资者应该在他的投资组合中包括一些REITs,和其他大类资产(股票,债券等)组合在一起,同时实现跨国界的国际化多元配置。在多资产,多地域的资产配置方案中,REITs占有非常重要的一席之地。

希望对大家有所帮助。

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数据来源:

http://www.reuters.com/article/usa-stocks-reits-idUSL2N16O1IL

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