2017年7月13日，加拿大央行宣布，将加币基准利率从0.5%提高到0.75%。这是过去7年来加拿大央行首次提高基准利率。在全球经济增长前景不明朗的情况下，加拿大银行敢于“逆流而动”，收紧货币政策，这背后的意味值得我们分析讨论一下。

从加拿大的宏观经济环境来看，其房地产市场是一个非常值得关注的领域。甚至可以毫不夸张的说，加拿大的房地产市场，是央行上调其基准利率的主要原因之一。

今年5月份，国际货币基金组织（IMF）发布报告，警告加拿大的家庭负债率有过高之嫌。这背后主要的原因之一，就是加拿大房价的上升。

IMF在报告中提到：温哥华和多伦多的房价，已经造成社会问题，这导致很多第一次买房的年轻人被剥夺了买房的资格。

上图显示，加拿大家庭的平均负债率（蓝线）不断上升，没有受到08年金融危机的影响。而同期的美国，在金融危机后开始“去杠杆”。因此加拿大的家庭负债率在2010年就超过了美国。到了2016年，加拿大家庭负债/GDP比率达到100%，甚至超过了08年金融危机前美国的水平。

从历史上来看，当某个国家的负债率持续不断上升超过某一水平后，在那之后往往会伴之以泡沫的破裂，以及由此引发的经济危机。

上面这张表格总结了过去20年世界上比较有名的几个发生房地产泡沫破裂的案例。我们可以看到，这些国家的房地产市场表现出一定的共性。

首先，房地产市场的泡沫建立，是一个漫长的过程。不管是美国、希腊，或者是西班牙、爱尔兰，这些国家的房地产市场杠杆周期都至少花了10年时间才达到“高危”状态。其次，在加杠杆周期中，这些国家的经济杠杆率增长都比较快。通俗的讲，就是该国的负债率上升比较快，有更多的人通过银行贷款去购买房屋。再次，由于杠杆率的快速上升，该国在杠杆周期后期的总负债率都比较高，甚至超过GDP的100%。当然，这些国家最后也都经历了泡沫破裂的痛苦，甚至有不少家庭因此而破产。

以目前加拿大的经济状况来看，其杠杆周期已经持续了十多年（从2001年开始），每年的杠杆增速高达3.1%，和美国房地产市场崩溃前的杠杆增速相仿。由于加拿大本来的负债/GDP比率就比较高，因此在经过多年的加杠杆后，其总债务率已经到达了一个足以令人警惕的水平。

加拿大最受华人移民青睐的两个城市，温哥华和多伦多的房价，已经超出了像纽约这样的大都市。

如上图所示（Demographia, 2017），加拿大温哥华的房价/收入比，高达12倍。就是说一个普通的工薪阶层，需要不吃不喝12年才可能买得起一套房子。多伦多的房价/收入比稍好，但也高达8倍左右。无怪乎国际货币基金组织提出警告，加拿大某些大城市的高房价，可能会引起社会危机。

在过去十多年中，温哥华和多伦多的房价猛涨，来自中国（包括中国香港）的移民的贡献功不可没。

比如上图显示，从2001年到2011年，在这10年间，中国进入加拿大的移民数量增加了64%左右。超过一半的中国移民居住在安大略省（Ontario），而这之中绝大部分人（84%）居住在大多伦多地区。

中国移民热衷的加拿大第二大移民目的地是卑诗省（BC），而这部分移民中的绝大多数（95%）选择在温哥华定居。

加拿大学者Daniel Hiebert在2012年发布人口分析报告指出，照目前的态势，中国移民在多伦多和温哥华的数量将在2031年翻倍，届时在两个城市中的白人数量都将下降到50%以下。

值得一提的是，加拿大的温哥华和多伦多，并不是像香港那样的人稠地稀型大都市。

如上图所示，世界上人口最稠密的城市，比如达卡，孟买，卡拉奇和香港，其每平方米人口数量要远远高于类似于温哥华这样的加拿大城市。因此加拿大并不存在“没有地方建楼”这样的导致房价高企的问题。目前加拿大的高房价，更多的是源于上文中提到的那些原因。

如果加拿大的房地产市场像上文中提到的美国、西班牙、爱尔兰等国发生泡沫破裂，那么到时候可能会造成严重的经济和社会影响。

2017年4月，加拿大一家房地产贷款公司Home Capital Group的股价猛跌75%。股价下跌的主要原因是，该公司借款的对象大多为收入不高的按揭买房客户。为了获得买房需要的贷款，有些客户伪造收入和资产证明。这些情况让人想起了08年美国金融危机中的“次贷”，因此导致该公司股价大跌。

当然，到目前为止，Home Capital看起来像是一个单独的个案，还没有扩大波及到危及系统的程度。但是，这个例子足以引起我们的警惕，未雨绸密，做好准备。

一个国家的房地产市场，涉及千百万民众的福祉，是老百姓们最关心的话题之一。作为一个聪明的投资者，需要关注可能出现的房地产泡沫，并且通过多元分散的方法，合理配置自己的投资风险，不要让自己的毕生储蓄受到房地产泡沫破裂的牵连，而蒙受本可以避免的投资损失。

希望对大家有所帮助。

伍治坚是《小乌龟投资智慧：如何在投资中以弱胜强》的作者。在京东，淘宝或者当当搜索书名或者作者名，都可以购买到该书。

数据来源：

Canada hikes rates for first time in seven years amid hot housing market

13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2017

Daniel Hiebert, 2012, A new residential order?: The Social Geography of Visible Minority and Religious Groups in Montreal, Toronto, and Vancouver in 2031